Dobiti nekretninu kao poklon ima veliku vrednost, ali uz to dolaze brojna pitanja o zakonu, porezima, prenosu vlasništva i mogućim posledicama ako se postupak ne sprovede na vreme.
Prenos vlasništva putem ugovora o poklonu često izgleda jednostavno u teoriji, ali se u praksi javljaju situacije koje mogu da ga zakomplikuju i produže.
U nastavku su osnovne informacije koje treba proučiti pre nego što se pristupi potpisivanju ugovora o poklonu.
Šta je ugovor o poklonu nepokretnosti?
Prenos prava svojine na nekretnini bez novčane nadoknade predstavlja pravni posao koji se zaključuje između dve strane dok su obe žive, a potvrđuje se zaključenjem ugovora o poklonu nepokretnosti.. Takav prenos može da obavi i fizičko i pravno lice.
Da bi ugovor o poklonu imao pravnu snagu, potrebno je da postoji obostrana saglasnost i jasno izražena namera davaoca da imovinu ustupi bezuslovno. Ako ta volja nije prisutna, ne radi se o poklonu već o drugom obliku pravnog posla.
Ukoliko primalac poklona kasnije pokaže nepoštovanje ili nezahvalnost prema davaocu, postoji mogućnost da se poklon opozove, ali samo sudskim putem i u roku od tri godine od trenutka kada je do takvog ponašanja došlo.
Šta ako poklonjena nekretnina ima hipoteku ili dug?
Pre prihvatanja poklona u vidu stana, kuće ili zemljišta, potrebno je proveriti da li je imovina opterećena obavezama. Na njoj može da postoji hipoteka, dug prema banci ili potraživanje nekog trećeg lica.
Bez te provere, poklon može da postane izvor problema umesto koristi. Najbezbednije je angažovati advokata koji će uvidom u katastar utvrditi da li postoje tereti, potraživanja ili pravne prepreke.
Kada se ugovor potpiše i vlasništvo prenese, odgovornost prelazi na primaoca poklona. Zato je bolje sve proveriti unapred nego kasnije rešavati tuđe dugove.
Gde se overava ugovor o poklonu nepokretnosti?
Kada poklonodavac i poklonoprimac potpišu ugovor o poklonu nepokretnosti, potrebno jeˇda se izvrši njegova overa kod javnog beležnika.
Overu može da obavi isključivo notar koji je nadležan za područje na kojem se nalazi data nepokretnost.
Ugovorne strane zajedno sa svojim pravnim zastupnikom odlaze kod notara, gde se proverava sadržaj ugovora i overavaju potpisi svih učesnika.
Kako se prenosi vlasništvo nad nekretninom
Sama overa ugovora i preuzimanje nepokretnosti ne znače automatski da je novi vlasnik pravno upisan kao takav. Da bi poklon postao punovažan, potrebno je da se osoba koja prima nekretninu upiše u katastar nepokretnosti.
Nakon overe ugovora, potrebno je da novi vlasnik bez odlaganja podnese zahtev za upis u katastar kako bi stekao zvanično pravo svojine.
Poreska uprava određuje vrednost nepokretnosti na osnovu koje se obračunava porez. Ako procenjena vrednost značajno prelazi realne tržišne cene, moguće je podneti žalbu. Takvi slučajevi nisu retki i predstavljaju uobičajenu praksu.
Ko plaća porez na poklon imovine?
Za razliku od prava koja nastaju nakon smrti, poput porodične penzije koja se uređuje posebnim propisima, poklon nepokretnosti je ugovor zaključen između živih lica i sa sobom nosi određene obaveze, među kojima je i plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava.
Postoje, međutim, situacije u kojima poklonoprimalac ne mora da plati ovaj porez. Oslobođenje se odnosi na naslednike iz prvog naslednog reda, koji ne plaćaju porez kada dobiju nepokretnost na poklon.
Naslednici iz drugog naslednog reda plaćaju porez u iznosu od 1,5% tržišne vrednosti poklonjene nepokretnosti, a ista stopa važi i za sve osobe koje nisu u krvnom srodstvu sa poklonodavcem.
Može li se poništiti ugovor o poklonu nekretnine?
Ugovor o poklonu nepokretnosti se može poništiti ili opozvati u određenim okolnostima. To se obično događa kada se strane sporazumeju o raskidu, ako jedna strana ne ispuni obaveze iz ugovora ili ako nastupe značajne promene u životnim okolnostima. Kada dođe do raskida, potrebno je da obe strane potpišu pisani sporazum o tome. Nakon toga, nekretnina se vraća poklonodavcu, a u katastar se podnosi zahtev za promenu vlasništva.
Zakon omogućava i jednostrano opozivanje poklona. Poklonodavac može sam da zatraži poništenje ako se poklonoprimac ponaša nezahvalno, ne brine o poklonjenoj nekretnini ili krši dogovorene uslove. Rok za takav zahtev je tri godine.
Takođe, ako poklonodavac zapadne u ozbiljne finansijske teškoće i ne može da obezbedi sebi osnovna sredstva za život, ima pravo da traži vraćanje poklona. Isto pravo ima i poklonoprimac ako poklonodavac ne poštuje ugovorene obaveze.
Zaključak
Poklon nekretnine deluje kao čin dobre volje, ali pravno ima istu težinu kao i svaka druga kupoprodaja. Svaki korak, od provere vlasništva i tereta, preko overe kod notara, do upisa u katastar, mora da bude sproveden pažljivo.
Ugovor o poklonu stvara trajne posledice, pa pre nego što se potpiše, potrebno je razumeti sve obaveze, poreske aspekte i mogućnost njegovog poništavanja. Samo tako poklon postaje stvarna korist, a ne izvor budućih sporova ili finansijskih problema.